CÓMO ELEGIR UN TERRENO qué aspectos tener en cuenta para comprar un lote
Por Inmobiliaria Ruiz Bienes Raíces
Cuando pensamos en tener nuestra casa propia, o en resguardar nuestros ahorros haciendo una inversión en un terreno, normalmente comenzamos sin conocimientos sobre qué buscar, dónde, cómo comparar las variadas y numerosas opciones que nos ofrece nuestra inmobiliaria y los diversos portales de internet, el diario, los avisos en los sitios especializados, en fin, nuestro primer parámetro es el coste.

Y bien, es un límite común a toda persona o familia la cantidad que se ha logrado ahorrar, o un monto que se ha heredado, o un juicio laboral que se cobró... Pensamos en hacer una entrega y financiar el resto y encontramos que algunos financian y otros no, los bancos son un dolor de cabeza.

Pero eso no lo es todo!!!: tenemos que ver tantas otras cosas que importan, y mucho, en la elección de nuestro terreno.

Veamos las finanzas y también qué otras características tener en cuenta para tomar una decisión acertada con nuestro patrimonio.

Primero y principal: saber qué situación jurídica tiene el terreno.
Para esto quien más nos va a ayudar es la inmobiliaria. Pero no un vendedor de la inmobiliaria, que se enfoca más en que te guste el producto y le hagas ganar su comisión. Consultá con el Corredor Inmobiliario responsable por la inmobiliaria, que, al haber evaluado el terreno al incorporarlo a su inmobiliaria ha analizado el valor en relación a sus características, entre ellas, la situación legal del inmueble.

Esto es:
Tiene escritura?
Es un loteo en desarrollo?
Tiene boleto de compraventa? La persona que se lo vendió vive o hay que extraer ese inmueble del patrimonio de la sucesión? El boleto tiene las firmas certificadas y sellado provincial?

Todo esto lo puede responder el corredor inmobiliario, conseguí uno que te resulte de confianza para que te asesore y hacé tus operaciones con él. Ruiz Bienes Raíces te ofrece todo el asesoramiento que necesitás.

Otras características:

Es una zona que se inunda? La gente de la zona a veces te ayuda si tenés oportunidad de consultar. A veces uno que tiene un terreno cerca y te va a decir que no se inunda y alquien que tiene algo en venta en otro lado te va a decir que se inunda y que el suyo no...
Cómo saber?
Averiguar hacia dónde circula el agua de lluvias y buscar barreras naturales y construidas, como ser: pendientes, rutas, vías, que hacen circular el agua hacia otro lado antes de llegar al barrio, o muy buenas zanjas y canales que harían muy difícil que se desbordaran ante lluvias excepcionales.
En general los barrios que están en desarrollo ahora cuentan con preaprobaciones de Hidráulica de la provincia y de Medioambiente, que aseguran de acuerdo a la situación actual hídrica de la zona y con la normativa que se exige a las empresas que emprenden nuevos barrios, que no se inundan (o que se hace extremadamente difícil que esto ocurra, ya que siempre está la posibilidad de una temporada de lluvias o una situación excepcional que exceda los cálculos).
No está de más consultar con la comuna.
Generalmente el Corredor Inmobiliario ya hizo estas averiguaciones y consultas y puede comunicarle la bondad hídrica del terreno.

Otro aspecto es la cercanía a su trabajo, o a su casa en donde vive si este lote es para fin de semana.

También para inversión la distancia a la ciudad grande más cercana, y a fábricas ya que los empleados de las fábricas de la zona son quienes en el futuro pudieran comprarle su inversión en tierra para vivir cerca del trabajo, así como la cercanía de escuelas, estaciones de servicios, restauranes y comercios que habitualmente va a necesitar.

Qué servicios tiene?
Lo más común es que el barrio tenga electricidad. Usualmente eso viene acompañado de alumbrado público, que no siempre se tiene en cuenta a la hora de elegir terreno.
Los últimos años se está usando (y exigiendo) brindar servicio de agua corriente, por lo que cada vez más barrios nuevos incluyen el servicio.
Gas: más difícil, porque son obras que se encaran desde el gobierno y difícilmente pueda generar una obra una empresa para un barrio puntual, depende de la infraesctrutura del lugar si el barrio accede o no, o si se puede pensar en que el servicio se implemente en los próximos años o décadas según el caso.

Cloacas: este es un punto que tiene cierta curiosidad. Acostumbramos a encontrar este servicio en las grandes ciudades y pensamos que sólo en ellas vamos a encontrar servicio de cloacas, ya que son obras grandes, costosas, y que deben normalmente desembocar en una vía de agua autorizada y muy estudiada.
Pero ocurre que los últimos años, se han desarrollado sistemas que pueden aplicarse a un barrio solo, aunque no esté conectado con redes ya existentes. Incluso pueden generarse para un conjunto de 10 casas.
¿Cómo se logra esto? A través de la implementación de grandes tanques de biodigestión que concentran el tendido cloacal del barrio, y en ellos se realizan procesos, de acuerdo al tipo de instalaciones que se contratan, para que resulte inocuo verterlo en canales pluviales, o se retire el sólido periódicamente de forma centralizada para el barrio, o que se pueda utilizar el agua gris para riego de los jardines.

Las calles: constatar personalmente y averiguar cómo son las calles en días de mucha lluvia, si son de tierra colorada compactada (el llamado mejorado), si se mezcló piedra con la tierra para hacerla más resistente en días lluviosos, si tiene ripio en su superficie, o RAP (el residuo del mantenimiento de asfalto de rutas, que parecen piedras, pero con el tiempo y el apisonamiento del tránsito tiene una tendencia a aglutinarse y volver a formar una capa que se va pareciendo al asfalto). Raramente se hacen calles asfaltadas fuera de la ciudad, es posible en barrios privados.

¿El barrio es abierto o cerrado (privado)?
En su gran mayoría los barrios son abiertos, incluso los emprendimientos de barrio nuevos, abiertos, terminan teniendo sus lotes como un terreno más del la localidad a la que pertenecen. En los barrio privados priman las situaciones autodeterminadas, como murallas perimetrales, paisajismo con forestación más importante, calles de mejor calidad, recolección de residuos y mantenimiento de veredas, zanjas y calles propio, y con ciertas normas internas de comportamiento y sistemas y reglamentos especiales de construcción, servicios de seguridad privada, y demás, conformando los dueños de los distintos terrenos, un consorcio, con una administración que se vota anualmente y naturalmente gastos centrales (expensas). No es poco común que los terrenos sean unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal.

Dejamos un factor muy importante para esta parte: el entorno.
¿Qué es el entorno?
Es la situación que rodea al terreno, el vecindario, ¿qué se ve en el trayecto desde la ruta hasta el terreno y dando un paseo varias cuadras alrededor?
¿Las casas son en muchos casos prefabricadas, alguna que otra precaria sin revocar (que obviamente no está en construcción), de construcción tradicional en su gran mayoría, son de dimensiones mínimas, cómodas, grandes, con columnas y ornamentos y grandes parques o con lo necesario para habitar decentemente?
¿Cómo viste la gente del barrio?¿Son corteses con usted al pasar?
¿Qué vehículos se ven, muy viejos, oxidados, en buen estado, nuevos, de alta gama?¿Camiones, fletes, chatas, vehículos famliares, motos?
¿Bicicletas dejadas fuera de la casa? señal de que no hay robos de oportunismo.
¿Chicos jugando contentos por las calles y parques en grupos de amigos, gente amable? señal de que no hay robos en las calles.
¿Rejas bonitas, no en todas las casas, sin vidrios rotos pegados arriba de los tapiales y demás artículos económicos que pinchan o cortan? señal de que no hay entraderas.

Precio y finanzas:
Ahora sí, nos enfocamos en cómo pagarlo.
Comencemos por los bancos. En general los bancos hacen un estudio de su situación financiera y conducta de pago. En general es sano pensar en una cuota que no supere el 20% de sus ingresos brutos (antes de los gastos de tarjeta de crédito, electricidad, agua, gastos en efectivo, la escuela, el club, combustible y demás gastos del mes).
Pensando en eso, ver en simuladores de préstamos personales online que ofrecen los bancos, probando distintos montos y distintos plazos (18, 24, 48, 60, 72 cuotas).
Ver que la tasa puede variar según el plazo que indica, a tener en cuenta.

Una vez tenido ese número conocemos cuánto nos puede aportar el banco dentro de lo que podemos pagar, para sumar al dinero del que ya disponemos, para comprar el terreno.

Así tenemos el valor total que podemos ofrecer de contado si podemos comprar de contado, incluyendo los gastos de la operación (honorarios inmobiliarios, y también la escrituración que en terrenos casi siempre la paga quien compra).

Si no llegamos al valor total de los lotes que nos han interesado, enfocamos nuestra búsqueda a los que ofrecen financiación, que generalmente van a ser barrios en desarrollo (loteos).
A tener en cuenta: los barrios en desarrollo no le permiten de inmediato construir su casa, por lo que, si tiene apartado un dinero para cercar, plantar árboles y comenzar a construir, hay que pensarlo dos veces, porque tal vez falta un año o dos o tres para poder tener la posesión del terreno (y generalmente un año después se pueden escriturar).
Algunos dueños ofrecen financiación, o, ante su propuesta de financiación, lo piensan y a veces aceptan. Generalmente la financiación de dueño no excede los 10 meses.

Hay varios tipos de financiación, dentro de las más usuales:

Cuotas fijas. Más difícilmente encontradas en períodos en que hay incertidumbre sobre la inflación.

Cuotas en dólares. Con un cierto grado de riesgo según el momento de política monetaria o riesgo de devaluaciones. A medir bien cuando se embarca en este tipo de cuotas y a tener presente en todo momento las opciones de préstamos bancarios a cuotas fijas y en pesos, que pudieran salvar las papas del fuego si la situación cambiaria da la impresión de que se va a ir de las manos: llegado ese caso, pedir préstamo bancario en cuotas fijas y en pesos, aún con dolor de tasa si es pagable, y saldar el terreno. Una vez hecho esto, si se considera excesiva la tasa y no va a resultar en un buen negocio, poner en venta el terreno y conceder descuento a su comprador si está dentro de lo razonable, todo esto para evitar perder todo lo pagado hasta el momento y salvar así sus ahorros. Tal vez hasta logre una ganancia en esta situación porque los terrenos según el momento o si es un barrio en desarrollo, pueden subir más que la inflación por ejemplo y porporcionar una ganancia.

Cuotas en pesos pero ajustadas con el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC o ICAC). Estas cuotas siguen la evolución de la inflación del sector de la construcción (sueldos de la construcción y los materiales). Es más gradual que el dólar. Tiene también su riesgo aunque menor. En general el índice y la inflación normal (IPC) evolucionan muy parejos, y los sueldos tienden a seguir eso también. El problema es que los sueldos tienen aumentos en pesos de manera escalonada (cada varios meses), y, aún si evolucionan los sueldos a la par del índice, hay varios meses en que nos encontramos en un aprieto creciente para luego emparejarse y comenzar una situación igual. Hay que tener presente que hay períodos en que los sueldos y la inflación van de la mano (siempre con un retraso pero de la mano), y períodos en que en general se desmejoran los sueldos siguiendo la inflación por debajo, alejándose cada vez más hasta que se vuelve a un período de recuperación del poder adquisitivo de los salarios. Esto hay que tenerlo en cuenta, de manera de no comprar con cuotas que nos queden muy ajustadas en nuestro presupuesto.
Si tenemos un márgen de seguridad que puede compensar estos desfasajes, entonces sí podemos comprar con esta modalidad sin encontrarnos después en un aprieto.


Los gastos de la operación:
Siempre que se hace una operación inmobiliaria hay gastos, que no deben obviarse para no equivocar los cálculos.

Están los honorarios inmobiliarios (antes llamada comisión inmobiliaria, pero hace ya una cantidad de años que se ha profesionalizado a las inmobiliarias, obligando al estudio y a la matriculación, y a buscar el equilibrio entre las partes de manera que ninguna salga perjudicadas, convirtiéndose de una primitiva funcionalidad comercial a una profesión que vela por ambas partes y que es legalmente responsable en caso de estafa, por lo que la antigua comisión pasó a ser honorarios de la nueva profesión).
Los honorarios son el 3% del precio que se paga por el inmueble. No está permitido negociarlos porque se considera competencia profesional desleal y pasible de multas y suspensión de la habilitación para trabajar para el Corredor Inmobiliario.

Los gastos de escrituración:
Los escribanos tienen sus honorarios desregulados, esto es, cada escribanía cobra lo que decide cobrar en concepto de honorarios, más allá de la porción que son impuestos de la operación sobre el inmueble y otros cargos. En general están estos gastos, incluyendo honorarios de escribanía, Colegio de Escribanos, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Sellados y demás, en el orden del 9% del valor del terreno, que se delcara en la escritura.
Por esto cada escribanía podría pasarle un presupuesto diferente.
Casi siempre, en el presupuesto, la escribanía le informa los honorarios y lo que respecta al Colegio de Escribanos.
Siempre pida además cuánto salen los impuestos de la operación, porque luego, sobre el momento de firmar la escritura, se encuentra con impuestos como el ITI (impuesto a la transferencia de inmuebles), impuesto a los ingresos brutos, o impuesto a las ganancias (en este caso el impuesto a las ganancias reemplaza al ITI, aunque es mucho mayor). Porque podemos haber acordado al firmar la reserva, o la seña, que nos hacemos cargo de los gastos de escrituración (o de la operación), y los gastos de escrituración incluyen los impuestos que se generan al escriturar.
Así, si pedimos presupuesto y nos encontramos en en el momento de firmar la escritura con todo nuestro dinero sobre la mesa, que hay un extra que no supimos que existía, y no tenemos con qué pagarlo, forzándonos a negociar con el dueño que nos vende el lote, arriesgando a tener que volver a casa otra vez transportanto todo nuestro dinero, y teniendo que ver todo de nuevo a ver si elegimos otro lote para comprar, inflación y devaluaciones mediante.
Siempre pida el presupuesto, agregando los impuestos que se generan, porque puede encontrarse en una situación muy difícil.

¿A quíen le corresponde pagar los impuestos?
El importe total que se paga es:
Precio del terreno + honorarios inmobiliarios + escritura + impuestos que genera la escritura = TOTAL

Las leyes que crean los impuestos a veces expresan a quién le corresponde pagarlos (a quien compra o a quien vende) y a veces lo dejan un tanto opinable en lo que respecta a quién lo paga.

La realidad es que, tecnicismos legales aparte, usted lo paga.

¿Por qué? Porque usted paga un TOTAL. Y si a último momento nos ponemos a discriminar a quién corresponde pagar cada impuestos, volvemos al principio: entonces el lote vale el precio + el impuesto que se quiere que page el que vende, y así el que vende paga el impuesto.

Suena injusto, sí, pero veamos la costumbre:
Si un dueño o inmobiliaria ofrece un terreno a un precio A, que incluye los honorarios inmobilarios, la escritura y los impuestos.
Y el vecino, con un lote idéntico lo ofrece en un precio B, que no incluye nada de eso y lo ofrece con modalidad "precio + gastos de la operación".
El lote de precio B parece más "barato" que el lote de precio A.
Y qué pasa? el dueño de precio A no vende, y el dueño de precio B sí vende.
Y nosotros pagamos el mismo importe por cualquiera de los dos lotes

Entonces, qué pasó con el tiempo y la costrumbre en venta de terrenos?
Todo el mundo publica el precio B, más gastos de la operación, que muchas veces ni se mencionan porque se presuponen, porque todas las operaciones se hacen así, salvo apretada negociación en la que se delínea cada ítem y quién lo paga.

Ahora sí, vamos a buscar nuestro terreno, buscando sus caracterísiticas, lo lindo del barrio, no inundable, con buenos vecinos, buenas calles, con chicos jugando por las calles y en las plazas, con los servicios que consideramos importantes, con perspectiva de crecimiento en valor, sabiendo que, ahí es donde vamos a estar seguros de hacer nuestra inversión, para nuestra casa, nuestro fin de semana, nuestro espaldarazo a nuestros hijos, o para proteger nuestras finanzas, con un pedacito del planeta, que ahora sí, podemos llamar nuestro.


Buena compra!



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